房屋中介费(买房付多少中介费才算合理?)

房屋中介费(买房多少中介费合理?)

上周,一则关于代理费或“高限”的消息在网上传开,且不说消息真假。从由此产生的评论中可以明显看出,广大消费者对市场上盛行的代理费“不满”。真的可以说中介费早就有了!

市面上的中介费真的高得离谱吗?房屋买卖时多少中介费比较合理?

今天柯南就和大家聊聊代理费的真相。在正式开始这个话题之前,柯南要郑重声明两个基本态度:

1.柯南虽然是业内人士,但今天的文章会尽力秉持不带有色眼镜的客观公正态度,澄清问题的真相。

第二,就目前市场主流的代理费而言,如果不给予适当的优惠,结合目前市场的整体服务情况,柯南认为对于大部分交代理费的买家来说是不公平不合理的!

在表明了基本态度之后,今天正式开始揭秘中介费的真相。

买房付多少中介费才算合理?

真相:代理费现状如何?

目前市场上的代理费大致有三种:

(1)按交易价格的百分比,不能打折或只能打小折扣。

②按成交价的百分比收费可以打很大的折扣。

③按套收取固定金额的中介费。

基本上,所谓的大中介公司都是采用第一种收费方式。目前,这些公司不仅很难给予折扣,还在连锁店的指导下不断提高收费比例。

比如,目前上海的大型中介公司(不仅仅是连锁店)不仅向买家收取2%的代理费,还向卖家收取1%的代理费,即使有折扣,也只是象征性地向买家打折2%的手续费。

事实上,我们都知道羊毛出在羊身上的道理。不管收费名称怎么改,最后的账单都是买家“买”的。

如果购房者在这些所谓的大中介买房,即使得到一些优惠,所支付的中介费基本也在2.7%-2.8%左右。

第二种收费方式是一些中小中介公司,他们的收费可以打折。只要不是独家物业,谈判技巧用得好,代理费的折扣很多时候还是挺厉害的。

第三种收费方式是一些打着互联网旗号的平台公司(贝壳不算)。这些公司通常没有固定的线下门店,依靠线上平台引流。他们一般声称自己不是中介而是去中介公司,但实际上也在从事中介业务。

真相:代理费的本质“全貌”是怎样的?

代理费的本质是什么?表面上看,中介费是单个中介服务成功的劳动报酬。但这并不是代理费的本质“全貌”。每笔代理费实际上包括两部分:显性收费和隐性收费。

显性费用是指中介服务的所有参与者为其各种劳动所支付的报酬。隐性收费主要包括流量获取和信息推送的成本,各种管理的成本,更重要更大的部分是一个成功的中介服务背后几十个不成功的中介服务的人力配置。

所以,每个支付中介费的消费者所付出的钱,不仅仅是为自己的交易买单,也是为其他N次不成功的中介服务买单。

以上是中介费的本质“全貌”,也是很多消费者不知道的真相。客观来说,对于每一个支付中介费的消费者来说,都是不合理不公平的,但却是很真实的。

对于房屋中介服务来说,这种频率低、失败率高的中介服务远高于成功率。结合目前行业的运营模式,中介费的本质“面目”如果没有行政政策的干预,很难整体改变。

了解了中介费的本质“面目”,我们就不难理解为什么所谓的大中介公司对中介费折扣非常“感冒”了。

大中介公司流量成本高,信息推送成本高,管理成本高。更重要的是,他们高成交的背后是高得多的失败中介成本,而一旦成交,“分蛋糕”的人也多得多。这些注定是代理费问题上的“寸土寸金”。

但即便如此,大中介公司在那些高价成交单子的中介费上咬咬牙,真的太贪心了。

买房付多少中介费才算合理?

真相:大中介公司不打折背中介费的底气何在?

现在市场上的大型中介公司基本都不打折收取中介费,即使打折,打折的力度也少得可怜。

面对中小中介公司的代理费打折,以及收取固定费用的平台公司的竞争,这些大中介如何有底气和硬精神?他们不怕客户拍屁股损失大吗?

这些大型中介公司的“奢侈”,源于他们对二手房信息流的掌控。二手房交易最底层的基础是信息流。

无论是线上还是线下,二手房的房源和客户的信息流都被这些大中介公司通过砸钱人海战术垄断。

尤其是房源方面,因为现在房东都习惯报价格,卖房没有成本,加上大中介的宣传,大部分房东在挂牌卖房之初基本都只挂大中介公司。

掌控足够多的房源是他们应对中小中介公司和平台公司中介费竞争的核心法宝。

中小中介公司得不到资本支持,在流量竞争中处于天然劣势。虽然很多都是长期扎根于某个区域的“老土”,对该区域优质信息流的把握和控制力可能不如大中介公司,但数量上肯定差几个级别。

中小公司最大的缺点就是房源和客户的流量匹配度低,区域之间难以形成合力。所以优惠幅度很大很诱人,但不可能每次都真正“落地”。所以这样的收费方式并不能成为市场的主流。

平台公司在成立之初,很容易获得资本的青睐,在资本的支持下,短时间内就能在流量上展开竞争。但是二手房业务的特殊性决定了这是一个必须要有长期积累和基础的业务。

虽然大部分平台型公司都打着互联网的旗号,都声称要颠覆中介行业,但本质上都是由没有行业基础和底子,对行业了解不透彻,控制能力较弱的外行人掌舵。我们所做的是对中间业务的稍微改进,而不是从根本上颠覆中间的运营模式。

没有足够的时间进行中介行业的积累和基础,业务运营模式没有颠覆性。光靠烧钱是不可能做到足够大的规模的。即使强行做到大规模,也无法维持,增长乏力。

没有规模效应,资本就没有上市和退出的机会,资本也看不到在薅羊毛上市的机会,自然不会给平台公司“输血”。所以平台公司基本上一开始看起来都是咄咄逼人,势头迅猛。然而,当他们订婚时,他们将被终结,他们将沉入沙里。当初“爱我家,爱我家”就是最好的证明。所以,一些还活着的,固定收取代理费的平台型公司,并不能成为市场的主流。

交易规模成不了主流,代理费的收取方式也成不了主流。这样一来,大型中介公司就很捉襟见肘了。代理费不妥协,爱买不买!

买房付多少中介费才算合理?

真相:中介服务到底包括什么?

消费者不清楚中介到底提供了什么、多少服务,这也是中介费被严重吐槽的一个重要原因。

我们经常听到消费者这样说:“中介什么都没做,看了几遍房子,和房东谈了谈,成交了。中介费太容易了!”

消费者觉得不对吗?没错!所以,中介真的是要多看几眼,和房东约好就能轻松成交,舒舒服服的收中介费?

答案肯定是否定的,中介服务的特殊性决定了消费者不可能真正看到所有的服务。因此,按照交易价格的一定比例收取代理费是合理的。

但如果按百分比收取的代理费总额较大,那么这个百分比就应该降低,否则对于支付代理费的消费者来说就不合理了。

因为最好的到位服务,抵不上单个成功中介的高价中介费。高额的中介费很大一部分,就像上一篇文章提到的,是在为无数不成功的中介买单。

那么中介服务可以具体量化吗?这项工作需要相关管理部门来做,可惜目前很难做到。量化做不到,但是粗分割容易做,容易实现。

在柯南看来,中介服务大致可以分为两个阶段,以合同的完成为分界线。中介收费也应该可以以此为界,分段收费。

目前一些大的中介和一些法律界人士认为,根据《民法典》关于中介的规定,只要在网上签订合同,就可以收取所有的中介费,即使是中介完成的。

有鉴于此,很多中介,尤其是大的,网签合同一完成就抢着要全额中介费。

一旦收到全部代理费,接下来的后续交易就开始马虎敷衍。很多朋友都遇到过类似的情况吧?是的,中介的借口是一旦签了合同,中介就搞定了。

从法律层面来说,可能是这样,但是对于房屋中介这种涉及金额巨大、交易流程复杂的中介服务,柯南个人认为以合同的签订作为中介完成的标准是不合适的。

合同签订后,所有与交易完成有关的事项都应作为中介服务中必不可少的项目,单独列出,单独计算服务费,赋予消费者选择或不选择的权利。

真相:中介费不超过当地社会平均工资的3倍适合执行吗?

如果这种规定是由管理部门实施的,其实施不成问题。但是否适合市场的健康有序发展,长期来看是否真的有利于消费者,是一个需要慎重考虑的问题。

如果实行网络中的中介费标准,肯定会让很多中介倒闭,但绝对不可能指望摧毁中介行业。

这么少的中介费,对于夫妻老婆店或许还能维持,但规模小的人就玩不起来了。没有马上倒闭,幸存的中介会怎么处理?

大部分都要重拾早年在中介行业吃差价的坏习惯。这绝不是危言耸听,而是必然的情况。这种情况对行业发展有利吗?对消费者有利吗?

买房付多少中介费才算合理?

真相:中介费多少合理合适?

这个问题真的没有标准答案。如果站在不同的立场,给出的答案会不一样,可能会有天壤之别。

柯南作为一个有良心的行业从业者,本着兼顾行业人员利益、行业发展和消费者利益的态度,给出的答案是,代理费还是要按照成交价的一定适当比例收取。

过高的中介费对于付费的消费者来说是不合理的,但过低会让中介难以生存,增加行业变乱的风险。但是,适度的、不是很高的中介费可以让中介行业健康发展,也可以抑制一些大中介通过高额中介费中的超高利润肆意扩张、垄断市场。

中介费的合适比例,柯南认为应该是不超过总房价的1.5%(买豪宅的除外)。在这个标准下,具体数额取决于消费者和中介各自的能力。

同时柯南认为代理费应该分成两部分,前文中也提到过。网上签约前的服务部分占三分之二,网上签约后的后续服务占三分之一。

收费的后一部分允许消费者选择性付费。如果消费者觉得后续服务可以自己做,可以选择不提供中介服务。

以上关于代理费的想法是柯南的良心,尽力持有客观的观点,但柯南不在管理层。以后会不会有新的代理费标准,会不会按照网上的标准来做?天知道!

柯南知道,以现在的市场情况,要让大部分消费者在代理费上买到便宜货并不容易,但也不是不可能,但必须先满足以下条件:

①中介行业有信得过的熟人;

②本人有丰富的二手房交易知识和经验;

(3)足够的人生阅历,足够高的认识他人的技能;

④会“演戏”,有演员潜质。

买房付多少中介费才算合理?

具备以上条件,如果运气好的话,在买房时有更大的几率支付一笔“爽”的中介费。至于操作怎么练,有兴趣的可以直接私信柯南,我们一个一个聊!

我是楼市柯南,资深房产经纪人,还原最底层的房产现实,讲述人们最关心的房产话题。我的观点和看法可能有所偏颇,但我保证问心无愧地说出我的想法,用最接地气的方式说出我的认知,希望能帮助到有需要的朋友。如果我觉得柯南的文章还是有意思的话,不妨推荐一下。希望我的一些经历和经验可以帮助到更多有需要的朋友。如有疑问,欢迎在评论区联系我或私信我。感谢每一位看过文章的朋友!柯南一直在这里等你的关注!

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